Una persona puede enfrentar el remate de su casa cuando mantiene una obligación impaga y el acreedor, especialmente una entidad pública o con potestad coactiva, activa un procedimiento legal para cobrar la deuda con cargo al patrimonio del deudor.
En el caso de los bienes publicados por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS), la propia guía del sistema de coactivas señala que se trata de inmuebles que, por falta de cumplimiento de pago, ingresaron a procesos de coactiva.
Esto significa que no son ventas comunes. Son bienes que se encuentran dentro de un procedimiento de cobro, en el que el inmueble puede ser embargado, valorado y posteriormente rematado si la obligación no se paga o no se llega a una salida dentro del proceso.
La deuda es el punto de partida
El primer motivo por el que una persona puede perder una casa es el incumplimiento de una obligación financiera o administrativa. Puede tratarse de un crédito hipotecario, una deuda respaldada con garantía real, una obligación con una entidad pública o un valor que haya sido declarado exigible.
El Código Civil, en su artículo 2309, define la hipoteca como un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que permanecen en poder del deudor. Además, el artículo 2312 establece que la hipoteca debe inscribirse en el registro correspondiente para que tenga valor. Esto es clave porque una vivienda hipotecada sirve como garantía de pago. Si la deuda no se cumple, el acreedor puede activar los mecanismos legales para cobrar con cargo al bien.
¿Qué es la coactiva en Ecuador?
La coactiva es un procedimiento de cobro forzoso que permite a determinadas entidades públicas recuperar obligaciones pendientes sin tener que iniciar un juicio ordinario desde cero. El Código Orgánico Administrativo (COA), en el artículo 238, señala que si una persona debe satisfacer una cantidad de dinero en virtud de un acto administrativo, se seguirá el procedimiento de ejecución coactiva previsto en ese cuerpo legal.
Antes de llegar al embargo, el procedimiento tiene una fase preliminar. El artículo 271 del COA dispone que se debe requerir al deudor el pago voluntario dentro de 10 días, advirtiéndole que, si no paga, se procederá con la ejecución coactiva.
Facilidades de pago: una salida antes del remate
Una de las herramientas que puede usar el deudor es solicitar facilidades de pago. Según el artículo 273 del COA, la competencia para otorgarlas corresponde al órgano encargado de emitir la orden de cobro dentro de la administración pública acreedora.
El artículo 274 indica que el deudor puede pedir facilidades desde la notificación del requerimiento de pago voluntario y hasta antes de la fecha de inicio de la etapa de remate de los bienes embargados.
La solicitud debe precisar la obligación que se quiere pagar, la forma de pago y la garantía ofrecida, conforme al artículo 275 del COA. Si la solicitud se admite, el artículo 278 establece que el procedimiento coactivo se suspende hasta el pago íntegro de la obligación. Si la solicitud se rechaza, o si el deudor incumple las condiciones concedidas, el procedimiento continúa.
Qué pasa si no se paga
Si vence el plazo de pago voluntario y la deuda sigue pendiente, el proceso avanza a la fase de apremio. El artículo 279 del COA establece que el ejecutor emite una orden de pago inmediato para que el deudor, sus garantes o ambos paguen la deuda o dimitan bienes dentro de tres días. Si no lo hacen, se advierte el embargo de bienes por el capital, intereses y costas.
El artículo 281 permite medidas cautelares como secuestro, retención o prohibición de enajenar bienes. Estas medidas buscan evitar que el deudor disponga de su patrimonio mientras avanza el cobro.
Embargo de una vivienda
Cuando el bien afectado es una casa, departamento o terreno, el procedimiento requiere verificar la titularidad. El artículo 285 del COA dispone que, para ordenar el embargo de bienes inmuebles o derechos reales, el ejecutor debe requerir al registrador de la propiedad un certificado que confirme la titularidad del bien y sus gravámenes o afectaciones.
Una vez verificado el dominio, se ordena la inscripción del embargo en el registro correspondiente. Desde ese momento, el inmueble queda afectado al proceso de cobro. El COA también establece, en el artículo 283, que el ejecutor debe preferir bienes según criterios como liquidez, facilidad de ejecución y facilidad para el remate. Además, prohíbe adoptar medidas cautelares o embargos que manifiestamente excedan la deuda total a recaudar.
Del embargo al remate
El remate ocurre cuando el bien embargado se ofrece públicamente para que terceros presenten posturas u ofertas. El artículo 301 del COA establece que el aviso de remate debe publicarse en la plataforma informática de la entidad con al menos 20 días de anticipación. La plataforma recibe ofertas desde las 00:00 hasta las 24:00 del día señalado para el remate.
En los remates en línea, los postores deben entregar el 10 % de la postura mediante depósito o transferencia. Si la postura contempla pago a plazo, deben entregar el 15 %.
El artículo 302 del COA regula el valor mínimo de las posturas: en primer señalamiento no pueden ser inferiores al 100 % del avalúo pericial; desde el segundo señalamiento se admiten posturas desde el 75 %; y en tercer señalamiento el remate se realiza sobre la base de la mitad del avalúo.
Cuándo se pierde definitivamente el inmueble
El deudor no pierde automáticamente su casa desde el primer atraso. El proceso debe avanzar por etapas: deuda exigible, requerimiento de pago, orden de cobro, orden de pago inmediato, embargo, publicación del remate, recepción de posturas y adjudicación.
En procesos regulados por el COGEP, el remate de bienes embargados se realiza a través de la plataforma única del Consejo de la Judicatura, según el artículo 398. El artículo 399 regula la publicación del aviso y la recepción de ofertas.
La pérdida definitiva se concreta cuando el bien es adjudicado, se paga el valor correspondiente y se inscribe el auto de adjudicación. El artículo 410 del COGEP señala que el auto de adjudicación se protocoliza para que sirva de título y se inscribe en el registro correspondiente.
El artículo 411 del COGEP también prevé la tradición material, es decir, la entrega del bien, incluso con intervención de la Policía Nacional si corresponde.
¿Qué puede hacer el deudor para no perder su casa?
La persona que enfrenta una coactiva puede revisar si la deuda existe, si el título está correctamente emitido, si ya pagó total o parcialmente, si hay prescripción, si no es deudor o si se encuentra en trámite una petición de facilidades de pago.
El COGEP, en los artículos 315 y 316, regula las excepciones a la coactiva. Entre ellas constan la inexistencia de la obligación, la extinción total o parcial por pago, compensación, remisión o prescripción, la incompetencia del funcionario ejecutor y el hecho de no ser deudor.
Sin embargo, el artículo 317 advierte que, para que las excepciones suspendan la ejecución coactiva, se debe consignar el 10 % de la deuda, intereses y costas. Si no se acompaña esa consignación, la coactiva no se suspende, aunque el trámite de excepciones continúe.
Qué revisar antes de que sea tarde
Un deudor debe actuar desde la primera notificación. Debe verificar el monto, intereses, costas, título de crédito, entidad acreedora, plazos, posibilidad de facilidades de pago y si existen errores en el proceso.
También debe revisar si el bien ya tiene prohibición de enajenar, embargo inscrito, avalúo pericial o fecha de remate publicada.
La recomendación de servicio es no esperar hasta el día del remate. La ley permite pedir facilidades de pago antes de esa etapa, presentar reclamos o excepciones en los casos previstos y pagar la obligación antes de que el bien sea adjudicado.
